הסיטואציה

נחתם הסכם בינכם לבין קבלה אשר בונה את הדירה בה אתם מתעדים להתגורר. עוברים החודשים ומגיעים לתאריך היעד בהסכם ונוצר איחור במסירת דירה ע”י קבלן. באמצעות תביעה קטנה או תביעה רגילה ניתן לדרוש פיצוי בגין הפרת ההסכם והפרת חוק המכר. קראו את המאמר הבא בכדי להבין כיצד לקבל פיצוי בגין עיכוב במסירת דירה או איחור במסירת דירה עקב שינויים.

מה קרה בעבר?

קבלנים היו מתנים בחוזה סעיף שגם לאחר תקופת הגרייס בה ניתן לאחר במסירת הדירה ולא יקים עילה לפיצויים כלשהם לרוכשים. במקרה הטוב היו מפצים מהחודש השלישי ואילך ולא בגובה שמשקף את ההפסד של הרוכש על כך שצריך לשכור דירה.

יתרה מכך, הפיצוי היה מינימלי ולא מספק את ההפסד האמיתי לרוכש. היו מכניסים על מיני עיזים והחרגות כמו שבמידה והאיחור לא טמון באחריות הקבלן אלא בכוח עליון, שביתה, מלחמה, פעול איבה, הוראות חיקוק, מצב חירום, גיוס כללי, מחסור בכוח אדם, בחומרי בניה ועוד.

במצב כזה הקבלנים יכלו להתחמק מתשלום פיצוי והיו מאחרים מבלי לשלם תקופות של חצי שנה ואפילו 8 חודשים.

תיקון חוק המכר

תיקון החוק התרחב בשנת 2011 והוא אומר כך:

לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב- 1.25 בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב)  הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג)   על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

את הסעי, הנ”ל יש לקרוא יחד עם ס’ 7א(א) :

 

“אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה”

לאחר התיקון תקופת הגרייס הוגבלה ל-60 יום בלבד. לא ניתן להתנות על כך או לשחק עם הפרשנות של ה-60 ימים. אם המחוקק היה רוצה לכתוב ימי עבודה אז היה כותב כך אך לא כתב זאת מפורשות ועל כן יש לפרש זאת 60 ימים ותו לא. ככל שקם עילה לפיצויים הוא יחול מהיום הראשון כולל ה-60 יום. מועד הפיצוי ייעשה כבר לאחר חלוף ה-60 יום ולא כמו שקבלנים הרבו לעשות לאחר מסירת הדירה.

מדוע הסכום הוא יותר מ-100% של דירה דומה?

ישנו מרכיב של כיסוי הוצאות שיגרמו לרוכשים של עלויות מעבר חיפוש דירה ועוד.

איך קובעים את גובה הסכום של דירה

כעיקרון במידה והפער גדול מדי בין הקונה לקבלן ניתן לפנות לבית המשפט שיכריע אך לא מרבים בנושא זה להגיע לבית המשפט.

הסדרת פרשנות החוק בפסיקת העליון

הסדרת הפיצוי גובהו ותנאיו לא ניתן להתנות עליהם אלא לטובת הקונה. אך עולות מספר שאלות בפרשנות הסעיף אשר לאורך השנים עד שנת 2016 בה ניתן פס”ד של העליון אשר הסדיר בצורה מסודרת יותר את הסעיף והלקויות שהתשמשו בהם הקבלנים עד כה. פס”ד המדובר הוא רע”א 6605/15 אילנה שמש נגד ספייס בניה ויזמות בע”מ (פסיקת העליון).

סקירת פסיקת העליון

בפסיקת העליון המקרה הספציפי היה האפשרות להגביל באמצעות תניות בחוזה המכר את זכותו של רוכש דירה לפיצויים בגין איחור במסירתה.

ראשית פסק הדין עומד על הפרשי הכוחות בין הצדדים כאשר הקבלן הוא מנסח את ההסכם ולרוכש את הכלים והידע והאיחור בדרך כלל מגיע כאשר הרוכש כבר שילם את מרבית הסכום והוא מפחד שידחו לו בעוד זמן את המסירה במידה ויתנגד לתשלום האחרון:

אין להקל ראש בקשיים העומדים בפני רוכשי דירות, שעלולים למצוא עצמם שבויים בידיו של קבלן הממאן לפצותם חרף האיחור במסירת הדירה (ובמקרה דנן אף נטען כי נציג המשיבה איים על המבקשים בדחיות נוספות במועד המסירה אם יוסיפו לעמוד על תביעתם). כבר צוין בפסיקתו של בית משפט זה כי “מעמדו של הקונה, מבחינת כוח המיקוח והתמרון וניסוח החוזה אינו זהה, בחלק ניכר של המקרים, לזה של בונה הדירה אף אם אין נזקקים לחוזה אחיד והמחסור במצרך ומחירו הגדל והולך יוצרים תלות רבה במצבים מזדמנים אשר בהם חופש הבחירה של הקונה הולך ומתמעט. משמע, מדובר על מערכת יחסים בה נעדר לעתים קרובות מדי הבסיס של שוויון המעמד והאיזון בין הצדדים הכורתים את החוזה” (עניין רוט, בעמ’ 625). פערי כוחות אלה בין הקבלן לבין רוכש הדירה באים לידי ביטוי מובהק בהקשר של איחור במסירה. הרוכש – שבמקרה הטיפוסי כבר שילם את מרבית התמורה – חושש כי עמידה על זכויותיו בשלב זה, שבו האיחור כבר הפך למציאות קיימת, עלולה להוביל לעיכוב נוסף במסירה.

פסק הדין סוקר את המצב עד וכמה פרוץ היה החוזים של הקבלנים.

המצב לאחר תיקון חוק המכר ויישום ההגנה על הרוכשים בפועל עד פסיקת העליון

בית המשפט התייחס וסקר מה היה נהוג עד לפסיקת העליון בנושא, ההגנה שהייתה לרוכשים ואמירות קשות שנאמרו כלפי התנהלות הקבלנים היה במסגרת בית המשפט לחוזים אחידים:

” מאחר שבמקרה הטיפוסי חוזי מכר שנעשים בין קבלנים לרוכשי דירות הם חוזים אחידים, המענה הבסיסי לקושי האמור נמצא בפסיקה שנסבה על פרשנותו של חוק החוזים האחידים, התשמ”ג-1982. בית משפט זה הבהיר כי תניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו לתניות מקפחות. כך, בע”א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ’ גד חברה לבניין בע”מ, פ”ד מג(1) 183 (1989) נקבע כדלקמן:

“קביעת מועד המסירה של דירה לפרק זמן בלתי מוגבל ובלתי מתוחם וידוע מראש כופה על הצד השני אי-ודאות מכבידה ביותר, שהיא בלתי מוצדקת בנסיבות העניין. באופן כזה לא נקבע, למעשה, מועד למסירת הדירה, שהרי פרק הזמן שבתוכו תתבצע המסירה יכול להיות גם נקודת זמן כלשהי על פני תקופה ארוכה ביותר, על-פי שיקול-דעתו החד-צדדי של הספק. במצב דברים זה שרוי המתקשר השני במצב של אי-ידיעה לגבי נתון מרכזי בהתקשרות, דבר המונע ממנו בצורה מוחלטת את ההיערכות לקראת קבלת הדירה שרכש, הן מבחינת מכירתה של דירה קודמת והן מכל בחינה אחרת שהיא” (שם, בעמ’ 190).

באותו עניין בית משפט זה אף נדרש להחלטות קודמות של בית הדין לחוזים אחידים וציין, בין השאר, כי לפי החלטות אלה “הקביעה המקובלת בנוגע לחוזי בנייה היא, כי הדירה תימסר במהלכו של חודש מסוים, ואיחור של 60 יום במסירת הדירה לא יהווה הפרה של החוזה” (שם, בעמ’ 191). עובדה זו, כפי שיובהר בהמשך, הייתה בעלת משמעות מבחינת בחירתו של המחוקק – בגדרו של סעיף 5א לחוק – לאפשר דחייה במועד המסירה למשך ששים יום דווקא.”

כבר בשלב זה הפרשנות הייתה שיש צורך לקבוע תאריך מדויק למסירת הדירה. לא ניתן שקבלן יחתים בהסכם בלי פרט כה מהותי כמו מועד מסירת הדירה. על כן יש חובה לעשות כן. כמובן שבתחום דיני החוזים האחידים הצרכן אינו מקבל פיצוי אלא ישנן קנסות וסנקציות של המדינה. אך זה כבר מוביל למהלך הבא בו בית המשפט ייקבע סטנדרט חדש בנושא חוזי המכר דירות.

תכלית תיקון חוק המכר ומה הייתה מטרת המחוקק

בפס”ד הדין סקרו את תכלית החוק בכדי לפרש נכון את השאלה המשפטית שעמדה בפתחם והיא האם ניתן להתנות על ההסדר הכתוב בתיקון ס’ 5:

סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה “לגיטימית” של איחור. דברי ההסבר להצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס’ 5), התשס”ז-2006 כוללים התייחסות מפורשת לכך ש”תקופת הזמן האמורה אושרה על ידי בית הדין לחוזים אחידים כמשך זמן סביר לאיחור במסירה. הפיצוי ישולם מדי חודש החל במועד תחילת הפיצויים”. דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה.

מקרים בהם ישנו תאריך למועד מסירת הדירה בהסכם

ככל שיש בהסכם המכר תאריך קבוע ומוחלט אז הקבלן מחויב לכך. במקים בהם המועד “נזיל”. בית המשפט רוצה להבחין בין מקרה בו יש עדכון אמיתי וכנה במועד המסירה של הדירה או כפי שבית המשפט מטיב לתאר זאת:

שמא תניית פטור “המוצגת” או “המתחפשת” לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק.

מה בית המשפט ממליץ בנושא של איחור במסירת דירה עקב שינויים

בית המשפט ממליץ למנסחי ההסכם, הקבלן, לקבוע אמות מידה קבועות מראש בהסכם בתוספת הימים על כל שינוי. למשל בקשה עד לתאריך כך וכך לא יוסיף ימים למסירה ומתאריך כך וכך 3 שקעי חשמל ומעלה יוסיפו 10 ימים לתאריך המסירה המקורית (דוגמא). בית המשפט ממשיך ומתייחס לטענה של עיכוב המסירה בשל שינויים ודוחה זאת ככל שזה נעשה בצורה לא מסודרת וקבועה מראש:

” המשיבה מבקשת לזכות בפטור עקרוני מפיצוי של רוכשי דירה בגין ששים ימי איחור, לכל הפחות, במסירת דירתם, במקרה שהוסכם עמם על ביצוע שינויים בדירה. ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה. אם כן, האפשרות המוצעת על-ידי המשיבה אינה רק מנוגדת ללשונו של סעיף 5א לחוק כאמור לעיל, אלא אף סותרת את תכליתו. ברי כי תוצאה זו אינה יכולה לעמוד.

  1. בשולי הדברים, מצאתי לנכון לציין כי במקרה שבפני המחלוקת התמקדה רק בשאלה מהי קביעה של “מועד חדש”. אולם, קביעתו של מועד חדש על רקע בקשתו של רוכש הדירה לבצע בה שינויים עשויה לעורר שאלות נוספות כאשר המועד שנקבע לשינוי נמצא ללא כל יחס סביר להיקף השינוי המבוקש. למעשה, אף המשיבה התייחסה בטיעוניה לכך שהסעיף מבחין בין “שינויים בהיקף ממשי” לבין שינויים שאינם כאלה, הגם שאין לדברים אלה זכר בנוסחו של הסעיף. שאלות אלה אינן בפני וממילא לא נדרשתי אליהן.”

בית המשפט לא הסדיר את הנושא אך רמז שיש לעשות הבחנה בין שינויים בהיקף ממשי ושינויים קלים.

 

מתי תהיה תניית פטור לא חוקית אשר דרכה תוכלו לקבל פיצוי

כאשר לקבלן יש אפשרות לדחות את מועד המסירה בצורה מעורפלת וכללית זהו ניסוח לא חוקי ואיתו ניתן לפנות לבית המשפט ככל שיש איחור:

” לעומת זאת, כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת. תניית פטור היא “הוראה חוזית, השוללת או מגבילה חבותו של צד לחוזה”

כיצד הפרה אותה חברה קבלנית בהסכם שבספק דין

הפרה מספר נושאים, ראשית דחתה ב-60 יום נוספים את האפשרות להעברת הדירה לרוכש וזאת ללא פיצוי בניגוד לחוק המכר ס’ 5

” בחינה כאמור מגלה כי בחוזה ישנן תניות נוספות אשר נועדו לאמיתו של דבר לאפשר למשיבה להתנער מן החובות הסטטוטוריות המוטלות עליה מכוח סעיף 5א לחוק. כפי שכבר צוין, סעיף 11 לחוזה קובע כי “בכל מקרה ומכל מקום קובעים הצדדים כי איחור של עד 60 יום במסירת הדירה לקונה – מכל סיבה שהיא – לא ייחשב כהפרת החוזה ע”י המוכר ולא יזכה את הקונה בכל פיצוי שהוא ו/או בכל סעד שהוא כנגד המוכר” בבית המשפט לתביעות קטנות טענה המשיבה כי סעיף זה קובע “זכות” לאיחור נוסף של ששים יום במסירת הדירה (לצד זה הקבוע בסעיף 6(א) לחוזה המכר) אשר הרוכשים אינם זכאים בגינו לפיצוי כלשהו, וזאת בניגוד להוראה הקבועה בסעיף 5א(ב) לחוק המקימה לרוכשים זכות לפיצויים בגין ששים ימי האיחור הראשונים מיד לאחר שחלפו.”

 

הפרה נוספת היא גובה הפיצוי שהינו רק 700 דולר לחודש ואינו משקף את המחיר דירות באזור:

” לכך מצטרף סעיף 22(ב) לחוזה המכר. סעיף זה קובע פיצוי מוסכם של שבע מאות דולר לכל חודש של איחור במסירת הדירה, סכום שהוא נמוך בהרבה מן הפיצויים הקבועים בסעיף 5א לחוק.”

ובנוסף מועד העברת הכספים נדחה רק לאחר מסירת החזקה על הדירה:

” הסעיף מבקש לכאורה לשלול את האפשרות להיזקק, בין היתר, לסעד הפיצויים הסטטוטורי וכן נקבע בו כי הפיצוי יועבר לרוכשים רק לאחר שישלמו למשיבה את מלוא תמורת הדירה, וזאת רק לאחר שהדירה הועברה לחזקתם. כלומר, סעיף זה אף מבקש לאיין את החובה להעמיד לטובת הרוכשים פיצויים מדי חודש”